Peinture en location : qui paie, le locataire ou le propriétaire ?

Le locataire doit assurer l'entretien courant du logement et les menues réparations. Pour les murs, cela recouvre le maintien de la propreté et les petits raccords ponctuels : reboucher un trou de cheville, reprendre une trace localisée, réparer ce qu'il a lui-même occasionné.

Il doit également rendre le logement dans l'état où il l'a reçu, dégradations mises à part l'usure normale. Concrètement, un locataire qui a repeint un mur en noir sans autorisation ou percé une cloison en série peut se voir demander la remise en état. Un locataire dont les murs sont simplement moins frais après cinq ans, non.

La remise en peinture complète d'une pièce n'est pas une réparation locative. Elle incombe au bailleur, au titre de son obligation de délivrer et de maintenir un logement décent et en état de servir à l'usage prévu. Le renouvellement des revêtements usés par le temps entre dans cette catégorie.

Cela ne signifie pas que le bailleur doit repeindre à chaque changement de locataire, aucune obligation de périodicité n'existe. Cela signifie qu'il ne peut pas transférer cette dépense au locataire sortant lorsqu'elle résulte du temps qui passe. Beaucoup de propriétaires choisissent malgré tout de repeindre avant une mise en location, pour des raisons commerciales plutôt que juridiques.

La vétusté désigne l'usure normale liée au temps et à l'usage normal du logement. Elle ne peut jamais être imputée au locataire à son départ. Une peinture de huit ans qui a perdu de son éclat est vétuste, même si elle n'était pas dans cet état à l'entrée.

C'est ici que le bail joue un rôle décisif. Une grille de vétusté annexée au contrat fixe à l'avance une durée de vie conventionnelle par poste et un abattement annuel. Avec une durée de sept ans pour les peintures, par exemple, un locataire parti après quatre ans ne supporterait au plus qu'une fraction du coût d'une dégradation avérée. Sans grille, l'appréciation se fait au cas par cas et finit souvent devant une commission de conciliation.

Deux documents règlent l'essentiel. Un état des lieux d'entrée précis, mentionnant l'état réel des murs pièce par pièce plutôt qu'un « bon état » générique, et des photographies datées. Sans point de départ documenté, aucune retenue n'est réellement défendable.

Le second est le devis. Une retenue sur dépôt de garantie doit s'appuyer sur un chiffrage détaillé, avec la surface concernée et la nature des travaux, et non sur un forfait. Un devis qui porte sur la remise en peinture d'une pièce entière alors que la dégradation concerne un mur ne tiendra pas. L'entretien régulier décrit dans notre article sur l'entretien courant des murs reste la meilleure prévention, des deux côtés.

Nous rédigeons des devis détaillés par pièce et par surface, utilisables tels quels dans un dossier d'état des lieux, que vous soyez bailleur ou locataire. Nous distinguons clairement ce qui relève d'une remise en peinture générale et ce qui relève d'une reprise localisée, distinction qui change complètement la discussion. Ces éléments sont des repères généraux et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel du droit sur votre situation. Vous pouvez demander un devis : il est gratuit et remis sous 48 h après la visite.